Existe a possibilidade de cumular a multa moratória e a multa compensatória ao devedor de cotas condominiais?

É recorrente a dúvida sobre a possibilidade da cumulação da multa moratória e da multa compensatória/administrativa ao devedor de cotas condominiais. Questiona-se, nesse caso, se a possível cumulação das multas resultaria ou não em bis in idem!

Conforme regulado pelo Código Civil, o pagamento regular da taxa condominial é uma obrigação do proprietário ou de quem estiver usufruindo da posse do imóvel em regime de condomínio edilício. 

A lei dispõe ainda que, a falta de pagamento da contribuição mensal da taxa de condomínio, sujeita o devedor às seguintes sanções:

• multa moratória de 2% sobre o valor do débito;
• juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês.

Contudo, conforme veremos abaixo, muito se questiona se seria possível a aplicação em conjunto da multa compensatória e da multa moratória pelo inadimplemento das taxas condominiais. 

Dessa forma, antes de analisarmos se é possível a cumulação dessas multas, faz-se necessário compreender o conceito e quais as diferenças entre multa moratória e multa compensatória. Vejamos!

Quais as diferenças entre a multa moratória e multa compensatória? 

Ao tratar da inadimplência no âmbito condominial, a lei possibilita a aplicação de duas multas: a moratória e compensatória, as quais podem ser definidas como:   

• Multa moratória: a multa moratória está prevista no parágrafo 1º do art. 1.336 do Código Civil e é aplicada em razão do atraso ou não cumprimento de uma obrigação. No caso em questão, o fato gerador da multa é atraso ou não pagamento das taxas condominiais. Dessa forma, a finalidade dessa multa consiste em sancionar o descumprimento de uma obrigação. 

• Multa compensatória: por sua vez, a multa compensatória tem o condão de compensar a parte credora, ora prejudicada, pelo dano que lhe foi causado pela inadimplência da obrigação. No caso tratado, reparar o condomínio pelo dano causado pelo descumprimento do pacto de convivência anteriormente determinado pelos condôminos. 

Assim, a multa moratória e a multa compensatória, embora resultantes do mesmo ato, têm finalidades diversas e fatos geradores diferentes, pois enquanto a multa moratória é aplicada pelo próprio descumprimento da obrigação, a multa compensatória visa amenizar os danos  causados. 

Dessa forma, por terem finalidades diversas e fatos geradores diferentes, cabe analisar se é possível a sua cumulação, sem haver a ocorrência de bis in idem, ou seja, sem que haja a dupla penalização de um mesmo ato. 

Conforme veremos abaixo, o STJ já decidiu em favor da possibilidade da cobrança em conjunto da multa moratória e da multa compensatória. Vejamos! 

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Possibilidade da cumulação da multa moratória e da multa compensatória ao devedor das cotas condominiais

O Superior Tribunal de Justiça decidiu em Recurso Especial que a cumulação da multa moratória e da multa compensatória ao devedor das cotas condominiais é possível, desde que se trate de um devedor contumaz e que tal medida seja aprovada por 3/4 (três quartos) dos condôminos, conforme veremos. 

São considerados devedores contumazes, aqueles que deixam de adimplir de forma arbitrária e reiterada com as obrigações em relação ao pagamento dos débitos condominiais, o que pode resultar no comprometimento da convivência harmônica com os demais condôminos, prejudicando a chamada solidariedade condominial.  

Nesse sentido, o STJ decidiu ainda que tal sanção deverá ser aprovada em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, podendo, com isso, o devedor ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.

Cabe ressaltar ainda, que o conceito de “descumprimento reiterado” é relativo e deve ser analisado de acordo com o caso em questão.

Conforme também determinado pelo STJ, a multa compensatória não tem por função punir o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos, mas sim a inadimplência reiterada e compensar o condomínio pelos danos resultantes do descumprimento do principal dever do condômino. 

Ademais, a multa prevista no § 1º do art. 1.336 da Lei 10406/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, ou seja, a possibilidade da aplicação das multas em conjunto decorre da diversidade dos fatos geradores das sanções, o que não caracteriza bis in idem. 

Assim, o entendimento do STJ que prevalece atualmente, é de que há a possibilidade de cumulação da multa moratória e da multa compensatória quando se tratar de descumprimento reiterado da obrigação e após a aprovação de ¾ dos condôminos, não havendo o que se falar de bis in idem. 

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