Dívida de condomínio: quais as consequências da inadimplência?

Em tempos de crise, não é raro que muitas pessoas atrasem ou mesmo sacrifiquem o pagamento de algumas obrigações. O que muitos não sabem é que a dívida de condomínio pode trazer graves consequências ao patrimônio, com reflexo inclusive em negociações imobiliárias.

Se você tem dúvidas a respeito, ou pensa em adquirir um imóvel com dívidas dessa natureza, continue a leitura e saiba mais sobre o assunto.

Impactos da inadimplência para os condomínios

A taxa condominial é devida pelos moradores justamente para fazer frente a todas as despesas do local. Com ela, são pagos salários de funcionários, energia, água, segurança e tudo o mais que é necessário para o funcionamento e conservação do condomínio.

A inadimplência dessa taxa gera sérios transtornos ao condomínio. Por um lado, os moradores que mantêm seus pagamentos em dia acabam sendo sobrecarregados para cobrir o déficit de quem está em atraso, pois as despesas precisam ser pagas. Por outro, há situações nas quais o síndico precisa atuar no sentido de cobrar judicialmente as dívidas vencidas. Caso contrário, poderá ser responsabilizado posteriormente pelos outros condôminos se a dívida vier a prescrever.

De acordo com o art. 206, § 5° do Código Civil, o prazo prescricional da dívida de condomínio é de cinco anos.

O que acontece com o condômino inadimplente se a dívida não for paga?

A partir do primeiro dia útil após o vencimento da taxa condominial, o condômino já é considerado inadimplente. Nesse caso, ele tem até 30 dias para pagar a dívida, acrescida da multa e juros predeterminados.

Com o novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 2016, a cobrança condominial ficou mais ágil. Se o condômino for condenado judicialmente e não pagar a dívida em até três dias contados da citação, poderá ter sua conta bancária bloqueada para quitar a dívida. Caso não haja saldo suficiente para cobrir o débito, o imóvel será penhorado e irá a leilão, sendo essa a última medida do processo de cobrança judicial.

Veja o que diz o artigo 829 do Código de Processo Civil:

Art. 829. O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

  • 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.
  • 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.

Na execução da dívida condominial, além da correção da inflação do período em atraso, pode-se cobrar multa de 2% e juros de 1% ou conforme estipulado pela convenção do condomínio. Todos esses valores serão somados ao principal vencido.

E como fica a dívida de condomínio de um imóvel vendido?

Se um imóvel tem dívidas de condomínio, elas não deixam de existir, mesmo que ele tenha sido negociado. Isso porque as dívidas sempre recaem sobre o imóvel, não importando quem tenha a atual propriedade.

Quando o bem vai a leilão, normalmente a dívida está descrita no próprio edital. Porém, isso pode acontecer também em negociações entre particulares ou com a intermediação de alguma construtora.

Por isso, é fundamental que seja feita uma pesquisa minuciosa sobre as condições legais do imóvel antes de fechar uma negociação. A seguir, veja alguns documentos importantes de serem analisados nessa situação:

. comprovante de quitação de dívidas condominiais;

. Certidão de Ônus Reais, emitida pelo Registro de Imóveis;

. Certidão Negativa de IPTU, emitida pela prefeitura;

. Certidão Negativa de Ações Judiciais Cíveis (nas esferas federal e estadual) do proprietário, cônjuge e pessoa jurídica, se for o caso;

. Certidão Negativa de Débito referente a ações trabalhistas em nome do proprietário, cônjuge e empresa.

Se forem identificadas dívidas após a análise da documentação, a melhor alternativa é contar com uma assessoria especializada para dar andamento à negociação. Na Garcia & Garcia Advogados Associados, você pode contar com o suporte jurídico de nossa equipe, atuante há 26 anos no mercado.

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