Decisão do STJ define a base de cálculo e possibilita a restituição do ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal de competência dos municípios brasileiros, cuja incidência ocorre sobre a transmissão de bens imóveis, como compra e venda, doação, permuta, entre outros atos jurídicos que acarretem a transferência da propriedade.

No âmbito do ITBI, questões relacionadas à base de cálculo e à possibilidade de restituição têm sido objeto de discussão no Poder Judiciário, culminando no estabelecimento do Tema Repetitivo 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Acompanhe até o final!

Base de Cálculo do ITBI e o Tema Repetitivo 1.113 do STJ

A decisão do STJ consolidou entendimentos fundamentais sobre a tributação do ITBI, elucidando pontos relevantes que impactam diretamente na determinação do valor do imposto devido e na possibilidade de restituição em casos específicos.

Diante do julgamento e da repercussão do assunto, os principais pontos foram:

1. Base de Cálculo do ITBI: A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, o que reflete o que estabelece o artigo 38 do CTN (Código Tributário Nacional) ao referir sobre o “valor venal do imóvel”.

Esta definição desvincula a base de cálculo do ITBI daquela utilizada para o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Importante ressaltar que o valor do IPTU não pode ser utilizado como piso de tributação para o ITBI, conforme estabelecido pelo Tema Repetitivo 1.113 do STJ.

2. Presunção do Valor Declarado pelo Contribuinte: O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de veracidade, considerado condizente com o valor de mercado do imóvel, em respeito ao princípio da boa-fé objetiva.

Essa forma de declaração prestada pelo contribuinte somente pode ser desconsiderada pelos municípios, quando instaurado o processo administrativo próprio, conforme disposto no artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN) e atestado um valor diverso. Ou seja, cabe ao fisco comprovar, por meio de procedimento administrativo adequado, que o valor declarado não condiz com a realidade de mercado.

3. Arbitramento da Base de Cálculo pelo Município: O Município não possui o poder de arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI segundo valores de referência unilateralmente estabelecidos por ele.

Significa que a administração tributária municipal não pode utilizar parâmetros próprios para definir o valor do imóvel transmitido.

O estabelecimento da base de cálculo deve ser fundamentado em critérios objetivos e em conformidade com a legislação vigente, conforme preconizado pela decisão em comento.

A Primeira Turma do STJ esclareceu que o valor de mercado do imóvel pode sofrer oscilações de acordo com diversas circunstâncias, como benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do vendedor. Portanto, é fundamental que a base de cálculo do ITBI seja determinada considerando as particularidades de cada transação imobiliária, momento que se estabelece o fato gerador do imposto nos termos do artigo 35 do CTN (Código Tributário Nacional) e que seja respeitada a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.

Há possibilidade de restituição do excesso do ITBI pago sobre a base do IPTU?

A restituição do ITBI está diretamente relacionada à cobrança indevida ou excessiva do imposto, seja em decorrência de valorização posterior do imóvel transmitido, seja devido à utilização de base de cálculo inadequada.

Nos termos da decisão objeto da presente análise, a cobrança indevida ou excessiva do ITBI pode decorrer de:

1.   Utilização pelo Município de base de cálculo superior ao valor real do imóvel.
2.   Desconsideração da presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.

Em casos de cobrança indevida ou excessiva, o contribuinte pode pleitear a restituição do valor pago a maior.

Para tanto, é necessário comprovar que o valor efetivamente pago a título de ITBI excede o valor que deveria ter sido cobrado com base na legislação aplicável e nos critérios estabelecidos pela decisão do STJ.

Por fim, a discussão sobre a possibilidade de restituição do ITBI, em conformidade com o Tema Repetitivo 1.113 do STJ, oferece segurança jurídica aos contribuintes e orienta os Municípios na correta aplicação da legislação tributária.

A definição clara da base de cálculo do ITBI e dos limites de atuação da administração tributária municipal contribui para a efetividade do sistema tributário.

Contudo, é fundamental a análise de especialistas em direito tributário para cada caso, visando a correta aplicação da decisão oriunda do Superior Tribunal de Justiça.

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